Der Kauf eines Hauses will gut vorbereitet sein. Die nachfolgenden Ausführungen sollen Ihnen helfen, die in einem normalen Kaufvertrag enthaltenen Regelungen besser zu verstehen. Hierbei gilt es grundsätzlich zu beachten, dass an einem Kaufvertrag neben dem Verkäufer und dem Käufer oftmals auch eine Bank und ein Makler beteiligt sind. Alle Beteiligten vertreten ihre eigenen Interessen; diese müssen in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden. Neutral und unabhängig ist ausschließlich der Notar. Auf sein Wort sollten Sie besonderen Wert legen, denn es ist seine Aufgabe, sie über alle im Zusammenhang mit einem Kauf bestehenden Risiken umfassend aufzuklären und Ihnen notfalls Wege aufzuzeigen, wie Sie bestehende Probleme lösen können.

Kaufgegenstand im Rechtssinne ist im übrigen nicht das „Haus“, sondern das Grundstück, auf dem sich das Haus befindet. Das Haus selber ist wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und wird zusammen mit dem Grundstück gekauft.

Wenn Sie sich für ein bestimmtes Objekt entschieden haben, ist es notwendig, das Grundbuch einzusehen. Lassen Sie sich vom Verkäufer einen Grundbuchauszug geben, auch wenn es sich hierbei um ein altes Exemplar handelt. Falls ein Grundbuchauszug nicht vorhanden ist, wäre es wünschenswert, wenn sie zumindest die grundbuchlichen Daten wie Gemarkung, Flur und Flurstück nennen können. Mit diesen Angaben ist es mir möglich, die genaue Grundbuchstelle ausfindig zu machen und das Grundbuch einzusehen. Fehlen auch diese Angaben, dann benötige ich zumindest neben dem Namen des Eigentümers die postalischen Angaben zum Kaufobjekt.

Aus dem Grundbuch ergibt sich, wer Eigentümer ist und welchen Belastungen in Abteilung II und Abteilung III des Grundbuches eingetragen sind. Die genauen Angaben zum Eigentümer sind für die Vorbereitung eines Kaufvertrages sowie die Planung und Durchführung der Beurkundung unerlässlich. Oftmals stellt sich nämlich nach Einsichtnahme in das Grundbuch heraus, dass derjenige, der verhandelt hat, gar nicht der alleinige Eigentümer ist. Dieses scheint auf den ersten Blick nicht problematisch. Wenn sich aber der andere Eigentümer in den USA und der dritte Eigentümer in Südamerika befinden und Vollmachten zum Verkauf nicht vorliegen, kann das schon ein Problem darstellen. Zumindest muss vor Beurkundung geklärt sein, ob der vor Ort anwesende Eigentümer die übrigen Eigentümer vollmachtlos vertritt oder notarielle Vollmachten noch beigebracht werden. Ähnliche Probleme können aufkommen, wenn der Verkauf durch eine Erbengemeinschaft erfolgt, diese aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Die Eintragungen in Abteilung II und III des Grundbuches geben Aufschluss darüber, wie der Grundbesitz belastet ist. In Abteilung III des Grundbuches werden nur Grundpfandrechte wie Grundschulden oder Hypotheken eingetragen, während alle übrigen Rechte in Abteilung II vermerkt werden. Auch hier erlebt man manchmal unangenehme Überraschungen, wenn nämlich ein Inhaber eines Rechtes in Abteilung II gestorben ist und eine Löschungsbewilligung für das Recht nicht rechtzeitig zu erlangen ist. Bei Rechten in Abteilung III des Grundbuches ist es schon öfter vorgekommen, dass bei Briefrechten der bei der Bank hinterlegte Brief nicht mehr auffindbar ist. Beide Vorkommnisse können die Abwicklung des Vertrages erheblich stören und führen zu spürbaren Verzögerungen für alle Seiten.

Die Zahlung des Kaufpreises wird im Kaufvertrag in der Regel davon abhängig gemacht, dass bestimmte Voraussetzungen eingetreten sein müssen. Man spricht insoweit auch von Fälligkeitsvoraussetzungen. Hier sind insbesondere die Eintragung einer sog. Auflassungsvormerkung, das Negativattest der Gemeinde wegen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts und die Vorlage von Löschungsbewilligungen für abzulösenden Grundpfandrechte zu nennen.

Bei der Vormerkung handelt es sich um das wichtigste Sicherungsmittel des Käufers, auf das er auf keinen Fall verzichten darf und in der Regel auch nicht verzichten wird. Bei der Vormerkung handelt es sich um die im Grundbuch verlautbarte Ankündigung eines zukünftigen Rechtserwerbs. Die Vormerkung sichert den Anspruch des zukünftigen Eigentümers auf Eigentumserwerb im Grundbuch in dem Zustand, in dem sich das Grundbuch bei Eintragung der Vormerkung befindet. Da die Abwicklung eines Kaufvertrages eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt, könnte sich die Grundbuchlage zu Lasten des zukünftigen Eigentümers in der Zeit zwischen Beurkundung des Kaufvertrages und Eintragung des Eigentumswechsels negativ verändern. Die Vormerkung wirkt dem entgegen und gibt dem Berechtigten einen Anspruch auf Erwerb des Eigentums in dem Zustand, in dem es sich bei Eintragung der Vormerkung befand. Nachfolgende Rechte können damit zwar noch eingetragen werden, sie sind aber dem Vormerkungsberichtigten gegenüber relativ unwirksam. Dieser hat gegen die Inhaber nachfolgend eingetragener Rechte einen Anspruch auf Beseitigung. Bei der Vormerkung handelt es sich wohl um das beste Sicherungsmittel, das das deutsche Recht kennt. Die Vormerkung entfaltet ihren Schutz erst dann, wenn sie im Grundbuch eingetragen ist und nicht zeitgleich oder vorgehend andere Rechte bestehen oder zur Eintragung kommen.

Jeder Gemeinde steht bei einem Verkauf eines Grundstücks ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das jedoch nur in den seltensten Fällen ausgeübt wird. Damit das Grundbuchamt das Eigentum umschreibt, muss die Gemeinde ein sog. Negativzeugnis ausstellen, dass sie von ihrem Vorkaufsrecht keinen Gebrauch macht. Das Vorliegen des Negativattestes ist weitere Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis.

Banken sichern ihre Kredite dadurch ab, dass sie auf dem Grundstück eine Grundschuld eintragen lassen. Die Grundschuld gibt das Recht, Zahlung aus dem Grundstück zu verlangen, dieses also versteigern zu dürfen, wenn der Kredit nicht bedient wird. Wenn ein Grundstück verkauft wird, will der Erwerber lastenfreies Eigentum erwerben, also ohne die für die Bank bestellte und im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Hierzu erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung. Diese Löschungsbewilligung wird gegenüber dem Notar erteilt und mit einem Treuhandauftrag verbunden, von der Bewilligung erst und nur dann Gebrauch zu machen, wenn die Bank die entsprechende Ablösesumme für die Restverbindlichkeit erhalten hat.

Wenn alle vorgenannten Voraussetzungen vorliegen, also die Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist, die Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht verzichtet hat und die Löschungsbewilligung für ein Grundpfandrecht entweder auflagenfrei oder gegen Zahlung eines Betrages, der nicht höher als der Kaufpreis sein darf, dem Notar vorliegt, wird der Kaufpreis vom Notar durch ein Schreiben an den Käufer fällig gestellt. Dieser hat dann innerhalb eines Zeitraumes, der normalerweise zwischen 10 und 14 Tagen liegt, die Pflicht, den Kaufpreis direkt an den Verkäufer zu zahlen. Hat der Käufer nicht ausreichend Geld, um den Kaufpreis selber aufzubringen, dann muss dieser durch eine Bank finanziert werden. In diesem Fall wird die Bank den Kaufpreis bei Fälligkeit nur dann an den Käufer überweisen, wenn für sie eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist oder die Eintragung zumindest sichergestellt ist.

Viele Beteiligte gehen davon aus, dass der Kaufpreis auf ein Notaranderkonto eingezahlt wird und der Notar den hinterlegten Betrag erst dann auszahlt, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen. Damit eine Abwicklung über ein Notaranderkonto erfolgen darf, muss jedoch ein besonderes Sicherungsinteresse vorliegen. Ein solches Sicherungsinteresse kann immer dann vorliegen, wenn mehrere Grundpfandrechte im Grundbuch eingetragen sind oder der Wechsel von Nutzen und Lasten schon zu einem Zeitpunkt erfolgen soll, zu dem die Auszahlungsvoraussetzungen des Kaufpreises unter normalen Umständen nicht gegeben sind. Der Normalfall ist hingegen die Abwicklung des Kaufvertrages mittels einer Direktzahlung vom Käufer an den Verkäufer oder dessen Bank.

Kein Verkäufer verkauft sein Grundstück, wenn der Kaufvertrag nicht einen Ausschluss für Sachmängel vorsieht. Ein solcher Ausschluss ist grundsätzlich wirksam, es sei denn, dass der Verkäufer einen versteckten Mangel kennt und ihn bewusst verschweigt. Auf offen zu Tage tretende Mängel muss er aber nicht besonders hinweisen. Es ist Aufgabe des Käufers sich das Vertragsobjekt, was er zu kaufen beabsichtigt, genau anzuschauen.

Der Wechsel von Nutzen und Lasten erfolgt erst dann, wenn der Verkäufer seinen Kaufpreis erhalten oder dieser auf dem Notaranderkonto hinterlegt wurde, da damit eine gleichwertige Sicherheit gegeben ist.

Der Käufer kann den Kaufpreis oftmals nicht aus eigenen Mitteln aufbringen, sondern muss ihn finanzieren. Hierzu bedient er sich einer Bank oder eines sonstigen Finanzierungsinstituts. Die Bank will für die Herausgabe des Darlehensbetrages abgesichert sein, und zwar mittels einer Grundschuld, die auf dem Grundstück des Darlehensnehmers und zukünftigen Eigentümers eingetragen werden soll. Eine Grundschuld kann aber nur vom Eigentümer des Grundstücks bestellt werden und der Käufer ist noch nicht Eigentümer, er wird es erst. In dieser anscheinend ausweglosen Situation behilft man sich mit einer sogenannten Belastungsvollmacht. Der Verkäufer erteilt dem Käufer die Vollmacht, auf seinem Grundstück für die finanzierende Bank eine Grundschuld einzutragen, wenn er gesichert ist, dass er hierfür auch den Kaufpreis bekommt und nicht persönlich für die Kosten der Grundschuldbestellung aufzukommen hat. Mittels vertraglicher Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer, an die sich auch die Bank halten muss, lässt sich dies bewerkstelligen.