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In letzter Zeit werde ich verstärkt danach gefragt, ob Immobilienkredite von Banken einfach verkauft werden können und ob sich der Käufer an die vertraglichen Absprachen zwischen Kunde und Bank halten muss. Hintergrund dieser Anfragen sind Vorfälle, bei denen ausländische Investoren Kredite von Banken aufgekauft und die Zwangsvollstreckung gegen den Kunden der Bank betrieben haben.

Zum besseren Verständnis folgende Einordnung.

1.

Wer sich ein Haus bauen oder ein Grundstück kaufen möchte, kann dieses zumeist nicht bar bezahlen. Er wird den Kaufpreis über eine Bank finanzieren. Die Bank lässt sich zur Sicherheit für den Kredit

a) eine Grundschuld nebst dinglicher Zwangsvollstreckungsunterwerfung im Grundbuch eintragen und

b) ein (abstraktes) Schuldanerkenntnis geben.
Sollte der Kunde den Kredit nicht mehr bezahlen können, kann die Bank ohne Umweg über eine gerichtliche Zahlungsklage das Grundstück verwerten und aus dem Schuldanerkenntnis gegen den Kunden persönlich vorgehen.

2.

Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek losgelöst (abstrakt) von der zugrundeliegenden Forderung, dem Kreditvertrag. Dieses hat mehrere Gründe, die hier nicht weiter interessieren sollen. Damit die Bank jedoch nicht einfach aus der Grundschuld gegen ihren Kunden vorgehen kann, schließen die Parteien einen sog. Sicherungsvertrag. Der Sicherungsvertrag ist das Bindeglied zwischen dem Kreditvertrag und der Grundschuld. In ihm ist festgelegt, wie sich die Bank verhalten darf, wenn der Kunde zum Beispiel den Kredit nicht mehr bedienen sollte. Der Sicherungsvertrag ist also mit das wichtigste Dokument bei einem Kreditgeschäft. Mit ihm wird festgelegt, wie die Bank und der Kunde abgesichert sind.

3.

Banken refinanzieren sich üblicherweise durch Verkauf der Darlehensforderung und Abtretung der Grundschuld an einen Dritten. Es handelt sich hierbei um ein ganz normales Geschäft, das in der Vergangenheit nie zu Beanstandungen Anlass gegeben hat. Der Kunde bekommt hiervon zumeist auch nichts mit, da nicht das gesamte Vertragsverhältnis übertragen wird, sondern nur die Forderung der Bank gegen den Kunden und die hierfür bestellte Sicherheit, die Grundschuld. Mit „verkauft“ bzw. mit übertragen wird der Sicherungsvertrag, so dass sich der neue Gläubiger an die Vereinbarungen der Bank mit ihrem Kunden halten muss und auch meisten hält.

4.

Offensichtlich ist es in der jüngeren Vergangenheit jedoch dazu gekommen, dass der neue Gläubiger in Unkenntnis oder in Unwissenheit über die Rechtslage versucht hat, aus der angekauften Grundschuld zu vollstrecken. Dass dieses unzulässig ist, bedarf eigentlich keiner weiteren Ausführungen, denn der Kunde (Schuldner) ist durch den Sicherungsvertrag geschützt, wenn er sich selber vertragstreu verhält. Gleichwohl kann dieses für den vertragstreuen Schuldner zu erheblichen Unannehmlichkeiten führen. Er sieht sich in seiner Existenz bedroht und muss sich einen Rechtsanwalt nehmen, der seine Rechte durchsetzt. Gleichwohl stehen die Chancen gut, sich gegen ein solch vertragswidriges Vorgehen mit einer sog. Vollstreckungsgegenklage zu wehren.

5.

Wie kann man sich vor einer Abtretung der Forderung samt Grundschuld schützen?
Grundsätzlich besteht derzeit nur die Möglichkeit, mit dem Kreditgeber (Bank) zu vereinbaren, dass der Verkauf der Forderung ausgeschlossen wird. Die Chancen, eine solche Abrede mit der Bank zu treffen, erscheinen mir aber gleich Null, und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen alten Vertrag oder einen neuen Vertrag handelt.
Abhilfe scheint nur eine Gesetzesänderung zu bringen, die von der Bundesministerin Brigitte Zypries am 11. Dezember 2007 angekündigt wurde. Mit dem sogenannten Risikobegrenzungsgesetz soll der Darlehensnehmer davor geschützt werden, dass seine Forderung ohne sein Einverständnis und ohne sein Wissen an einen Dritten abgetreten werden kann. Aber über eines müssen sich alle im Klaren sein. Eine solche Vereinbarung hat ihren Preis. Die Kredite werden sich dann aller Voraussicht nach um 2 bis 3 Prozentpunkte verteuern. Jeder kann dann selber entscheiden, was er möchte.

Datei erstellt am:	08.02.2008
Autor:	Rechtsanwalt und Notar Stefan Thon
Stichworte:	Verkauf von Immobilienkrediten, Grundschuld, Darlehen, Zwangsvollstreckung, Risikobegrenzungsgesetz

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